Семейная ипотека: условия 2026 года и что меняется с 1 октября

Коротко. Семейная ипотека в сентябре 2026 года выдаётся под 6 процентов годовых при первоначальном взносе от 20 процентов. Предельная сумма льготного кредита 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов. С 1 февраля действует правило «одна семья, одна льготная ипотека». Условия сохраняются до 1 октября.

Каждый платёж в этом разборе редакция посчитала сама и рядом назвала вводные: цену квартиры, размер первоначального взноса, срок кредита и ставку, чтобы читатель пересобрал расчёт на своих числах. Ставки в этом расчёте разделены на две группы, и подписаны они по-разному: под действующими стоит оператор программы, под обсуждаемыми стоит имя человека, который их назвал, и дата заявления. Обсуждаемые ставки идут в расчёте отдельными строками и в выводы не заходят, потому что документа под ними пока нет. Кроме расчёта здесь разобраны четыре типовые ситуации семьи с правом на льготу, включая ту, где льготный кредит уже был у одного из супругов до брака, отдельный случай перебора регионального лимита и развилка «подать заявку сейчас или ждать 1 октября». Банки и агрегаторы дают параметры программы и калькулятор, цену решения о дате подачи заявки в рублях за месяц и за год они не показывают.

Условия семейной ипотеки в 2026 году: ставка, взнос, лимиты

Семейная ипотека в 2026 году это кредит на жильё под 6 процентов годовых с первоначальным взносом не менее 20 процентов стоимости жилья. Максимальный срок кредита составляет 30 лет. По данным оператора программы ДОМ.РФ (2026, спроси.дом.рф), эти условия действуют для всех регионов страны одинаково.

Главное ограничение программы это сумма. Льготный кредит упирается в лимит, и лимит зависит от региона покупки.

• Ставка. До 6 процентов годовых на весь срок кредита.
• Первоначальный взнос. От 20 процентов стоимости жилья.
• Лимит для четырёх регионов. 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
• Лимит для остальных регионов. 6 млн рублей.
• Срок. До 30 лет.
• Срок действия программы. Кредитный договор можно заключить до 31 декабря 2030 года включительно.

Если жильё стоит дороже, чем позволяет лимит, работает комбинированная ипотека. Часть кредита в пределах лимита идёт под 6 процентов, остаток банк выдаёт по рыночной ставке, и общая сумма может доходить до 30 млн рублей в четырёх названных регионах и до 15 млн рублей в остальных. Формально это один кредит; фактически платёж складывается из двух частей с разной ценой денег. Ниже видно, сколько такое сложение стоит семье в месяц.

Кто проходит по программе: возраст детей, гражданство, созаёмщики

Право на семейную ипотеку даёт ребёнок. Доход и стаж основанием тут не служат. Оператор программы называет три основания, и достаточно любого одного из них.

• Ребёнок до 6 лет включительно. Самое частое основание.
• Двое и более несовершеннолетних детей. Возраст детей при этом значения не имеет, важно только то, что они не достигли 18 лет.
• Ребёнок с инвалидностью. Категория «ребёнок-инвалид» должна быть установлена.

Возраст ребёнка определяется на дату заключения кредитного договора, не на дату подачи заявки. Между заявкой и подписанием легко проходит месяц, и ребёнок, которому шесть лет и одиннадцать месяцев на момент подачи документов, к подписанию может выйти из программы. Это самое обидное основание для отказа: от банка оно не зависит.

С 1 февраля 2026 года супруги, состоящие в браке, оформляют семейную ипотеку как созаёмщики по одному кредитному договору. Исключение сделано для случаев, когда один из супругов иностранный гражданин.

Читайте также: семейная налоговая выплата за 2026 год. Государство возвращает семьям с двумя и более детьми часть уплаченного налога на доходы, и эти деньги идут в том числе на платёж по ипотеке.

Семейная ипотека для ИП и самозанятых

Оператор программы не называет форму занятости среди условий: право на льготу дают дети, оно не зависит от того, работает человек по найму или на себя. Разница возникает на стороне банка, в требованиях к подтверждению дохода. Набор документов, минимальный срок деятельности и допустимую нестабильность заработка каждый банк определяет сам, поэтому отказ одного банка не означает отказа по программе. Список документов имеет смысл запросить до подачи заявки, сразу в нескольких банках.

Одна льготная ипотека на семью: правило с 1 февраля 2026

Правило «одна семья, одна льготная ипотека» это самое непонятое место программы. Супруги идут созаёмщиками по одному договору, поэтому взять два льготных кредита на двоих у семьи не получится. Вопросы начинаются дальше, и почти все они сводятся к четырём ситуациям.

Ситуация первая: льготной ипотеки не было ни у кого. Семья проходит по программе на общих основаниях, оба супруга становятся созаёмщиками по одному договору. Право использовано один раз.

Ситуация вторая: льгота была у одного из супругов. Право семьи уже потрачено. Второй супруг не возьмёт новый льготный кредит на себя: созаёмщиком по нему всё равно станет первый.

Ситуация третья: льгота была у обоих до брака. Оба кредита остаются действующими на прежних условиях, никто их не пересматривает. Новый льготный кредит семье недоступен.

Ситуация четвёртая: кредит погашен, родился ещё ребёнок. Правило созаёмщиков продолжает работать: новый льготный кредит семья оформит только вместе, одним договором. Условия, при котором погашенный кредит открывает программу заново, оператор программы не называет, поэтому планировать второй льготный кредит после закрытия первого рискованно. Свою ситуацию имеет смысл уточнить в банке до сделки.

Отсюда ответ на вопрос, сколько раз можно взять семейную ипотеку. Один раз на семью. Именно поэтому кредитную историю обоих супругов имеет смысл выяснить до похода в банк.

Платёж семьи в рублях: считаем на квартире за 7,5 млн

Дальше собственный расчёт редакции. Вводные фиксированные и названы прямо, чтобы читатель пересобрал их на своих числах.

Семья покупает квартиру за 7,5 млн рублей в областном центре за пределами Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Первоначальный взнос 20 процентов, это 1,5 млн рублей. Кредит 6 млн рублей, ровно региональный лимит. Срок 30 лет, платёж аннуитетный, то есть одинаковый каждый месяц. Редакция считала по стандартной формуле аннуитета, значения округлены до рубля.

Считаем один и тот же кредит по четырём ставкам.

• 4 процента годовых. Платёж 28 645 рублей в месяц. За 30 лет выплачено 10 312 170 рублей, переплата 4 312 170 рублей. Это обсуждаемая ставка для семьи с тремя и более детьми, документа под ней нет.
• 6 процентов годовых. Платёж 35 973 рубля в месяц. За 30 лет выплачено 12 950 291 рубль, переплата 6 950 291 рубль. Это действующая ставка программы.
• 10 процентов годовых. Платёж 52 654 рубля в месяц. За 30 лет выплачено 18 955 546 рублей, переплата 12 955 546 рублей. Это обсуждаемая ставка для семьи с одним ребёнком, документа под ней тоже нет.
• 18,73 процента годовых. Платёж 94 006 рублей в месяц. За 30 лет выплачено 33 842 235 рублей, переплата 27 842 235 рублей. Это средневзвешенная рыночная ставка на новостройки по данным ДОМ.РФ (2026, спроси.дом.рф) на 2 сентября 2026 года.

Разница между действующей льготной ставкой и рыночной на этом кредите составляет 58 033 рубля в месяц и 696 398 рублей за год. Разница между действующими 6 процентами и обсуждаемыми 10 процентами составляет 16 681 рубль в месяц и 200 175 рублей за год.

Квартира одна, кредит один, срок один. Разница только в ставке.

Что происходит при переборе лимита. Возьмём ту же семью и квартиру подороже, за 8 млн рублей. Взнос 20 процентов это 1,6 млн рублей, кредит 6,4 млн рублей. Льготными идут только 6 млн, региональный лимит на этом заканчивается. Оставшиеся 400 тысяч банк выдаёт по рыночной ставке.

Платёж складывается из двух частей: 35 973 рубля плюс 6 267 рублей, итого 42 240 рублей в месяц. Если бы весь кредит шёл под 6 процентов, платёж составил бы 38 371 рубль. Перебор лимита на 400 тысяч рублей стоит семье 3 869 рублей каждый месяц в течение 30 лет.

Считать имеет смысл от лимита региона к цене квартиры, не в обратную сторону.

Читайте также: сколько стоит ребёнок до 18 лет. Это расчёт редакции по годам жизни ребёнка, он показывает, как платёж по ипотеке встаёт рядом с остальными семейными расходами. Оценить размер детских выплат помогает калькулятор единого пособия.

Что ещё государство даёт семьям с детьми и как эти деньги считать в рублях, редакция каждую неделю разбирает в телеграм-канале «Тарасов. Богатство семьи».

Читайте также: налоговые вычеты для семей с детьми в 2026 году. Имущественный вычет возвращает до 260 000 рублей за покупку квартиры и до 390 000 рублей за проценты по ипотеке, право есть у каждого из супругов; справочник показывает, кто из родителей и когда его оформляет.

Что меняется с 1 октября 2026 года и брать ли ипотеку сейчас

Подтверждено. Министерство финансов сообщило, что условия программы «Семейная ипотека» сохраняются без изменений до 1 октября. Решение о новых условиях может быть принято не ранее этой даты. Это следует из сообщения ведомства по данным Минфина России (2026, КонсультантПлюс). Никакого документа, меняющего ставку с 1 октября, на момент выхода этого материала не опубликовано.

Обсуждается. В публичном поле обсуждается шкала ставок по числу детей: 10 процентов для семьи с одним ребёнком, 6 процентов для семьи с двумя детьми, 4 процента для семьи с тремя и более детьми. Эту шкалу называл глава комитета Государственной думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Обсуждается и региональная дифференциация, при которой ставка в столичных регионах выше, чем в остальных. Ни один из вариантов не утверждён и не опубликован, и сами участники обсуждения говорят, что итоговые цифры могут оказаться другими.

Планировать покупку по обсуждаемым цифрам нельзя: их нет ни в одном документе. Планировать по действующим цифрам можно, они подтверждены оператором программы.

Развилка проходит по готовности семьи:

• Объект выбран, взнос собран, одобрение получено. Ждать нечего. Действующие 6 процентов подтверждены, обсуждаемые цифры не подписаны никем.
• Объекта нет, взнос собирается ещё год. Торопиться некуда. Кредитный договор по программе можно заключить до 31 декабря 2030 года включительно, запас времени большой.

Ожидание октября имеет смысл только тогда, когда у семьи есть запас по цене выбранной квартиры: за несколько месяцев цена может уйти вверх, и выигрыш от возможного снижения ставки съест подорожавший объект.

Рефинансирование рыночной ипотеки в семейную: когда это выгодно

Семейная ипотека остаётся программой, куда можно перевести действующий рыночный кредит. Условие у рефинансирования уже своё: оператор программы допускает перевод кредита на льготную ставку для семьи, где есть ребёнок до 6 лет включительно либо ребёнок с инвалидностью. Основание «двое и более несовершеннолетних детей», которое работает при покупке, для рефинансирования не подходит.

Посчитаем. Остаток долга по рыночной ипотеке 4,5 млн рублей, до конца срока 20 лет. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на вторичное жильё по состоянию на 2 сентября 2026 года составляет 18,68 процента годовых.

• Платёж по рыночной ставке 18,68 процента: 71 813 рублей в месяц.
• Платёж по льготной ставке 6 процентов: 32 239 рублей в месяц.
• Разница: 39 574 рубля в месяц, 474 880 рублей за год.

Порядок действий такой.

1. Проверить основание: ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью на дату заключения нового договора.
2. Выяснить, не пользовалась ли семья льготной ипотекой раньше. Право одно, и рефинансирование его тратит.
3. Посчитать остаток долга и убедиться, что он укладывается в региональный лимит.
4. Собрать документы по действующему кредиту: справку об остатке, график платежей, кредитный договор.
5. Подать заявку в уполномоченный банк программы и дождаться решения по объекту.

Рефинансирование тратит то же самое единственное право семьи на льготную ипотеку. Если семья планирует через два года покупать жильё побольше, стоит взвесить, где право пригодится сильнее.

Опыт Дмитрия Тарасова: шесть вопросов редакции

На шесть вопросов редакции отвечает Дмитрий Тарасов, издатель «Богатства семьи» и преподаватель экономического факультета МГУ: случай из его окружения, устройство программы изнутри и то, о чём в семье стоит договориться до похода в банк.

Был случай, когда семья считала платёж дома и получила в банке другую цифру?
Знакомая семья прошлой весной подобрала квартиру в областном центре за восемь миллионов. Считали по банковскому калькулятору, получалось около тридцати восьми тысяч в месяц, и эта цифра всех устроила. В банке выяснилось, что льготными идут только шесть миллионов, региональный лимит на этом заканчивается.

Оставшиеся четыреста тысяч банк дал по рыночной ставке, и платёж вышел за сорок две тысячи. Разница небольшая, около четырёх тысяч в месяц, за тридцать лет она превращается в отдельные деньги. Главное другое: люди узнали об этом на подписании, когда отступать уже неудобно.

Где справочники по программе сбивают семью с толку?
Программу описывают как ставку. Шесть процентов, взнос от двадцати, лимиты двенадцать и шесть миллионов. По устройству это лимит суммы под ставкой.

Всё, что выше лимита, семья берёт по рыночной цене денег. Она сейчас почти девятнадцать процентов годовых. Поэтому вопрос «подхожу ли я по программе» и вопрос «сколько я буду платить» это два разных вопроса, и второй решается ценой квартиры, не документами.

Считать надо от лимита региона к цене жилья, не в обратную сторону.

От чего предостерегаете тех, кто собирается подавать заявку?
Право на льготу у семьи одно, и тратят его чаще всего молча. С первого февраля этого года льготный кредит закреплён за семьёй целиком, супруги идут созаёмщиками по одному договору. Обжигаются на этом те, у кого история началась раньше: один супруг брал льготную ипотеку до брака, дома про это вспоминают в последнюю очередь, и семья узнаёт о потраченном праве уже в банке.

Второе место, где право уходит незаметно, это спешка под срок. Человек слышит «до первого октября», подаёт заявку с неподходящим объектом и получает отказ вместо того, чтобы за неделю проверить город и дом.

Подавать сейчас или ждать октября?
Считаю по одной вещи: есть ли у семьи готовое решение по жилью. Если объект выбран, взнос собран и одобрение получено, ждать нечего: действующие шесть процентов подтверждены оператором программы, обсуждаемые цифры пока никем не подписаны. Если объекта нет и деньги на взнос собираются ещё год, торопиться некуда: кредитный договор по программе можно заключить до конца две тысячи тридцатого года, времени в запасе много. Развилка проходит не по дате в календаре, она проходит по готовности семьи.

Что в этой теме видно только на практике?
Из правил не видно, что возраст ребёнка считается на дату подписания кредитного договора. Семьи ориентируются на дату подачи заявки, между этими датами легко проходит месяц, и ребёнок, которому шесть лет и одиннадцать месяцев, за это время выходит из программы. Второе: люди сравнивают банки по ставке, хотя ставка по программе у всех одинаковая.

Сравнивать имеет смысл скорость одобрения и требования к объекту. Третье: разницу между льготной ставкой и рыночной большинство семей впервые видит в графике платежей, уже после одобрения.

Как об этом разговаривать в семье?
Разговор о деньгах эта тема требует раньше, чем кажется. До похода в банк семье полезно проговорить три вещи: брал ли кто-то из супругов льготную ипотеку раньше, сколько остаётся на жизнь после платежа и что делают, если доход одного из двоих пропадает на полгода. Платёж в тридцать шесть тысяч выглядит подъёмным на бумаге и совсем иначе выглядит рядом с детским садом, кружками и зимней одеждой. Ипотека на тридцать лет это решение обоих взрослых, и подписывают его теперь тоже оба.

Дмитрий Тарасов, издатель и эксперт «Богатства семьи»

Вторичка, свой дом и стройка: где программа работает

Программа собрана вокруг новостроек. Работает она ещё в двух случаях.

Новостройка. Основной сценарий. Квартира по договору участия в долевом строительстве или по договору купли-продажи у застройщика.

Строительство своего дома. Программа работает, если дом строит подрядчик по договору.

Вторичное жильё. Здесь ограничений больше всего. Квартиру на вторичном рынке можно купить в городе, где строящихся многоквартирных домов нет вовсе или их не больше двух. Дом не должен быть старше 20 лет и не должен быть признан аварийным. Основание при этом сужается: вторичное жильё доступно семьям с ребёнком до 6 лет включительно и семьям, воспитывающим ребёнка с инвалидностью. Перечень подходящих городов обновляется, поэтому свой город стоит проверять в сервисе ДОМ.РФ перед выбором квартиры, до внесения задатка.

Пять ошибок, которые стоят семье льготной ставки

Ошибка первая: вторая заявка на второго супруга. Семья, где льготный кредит уже был у мужа, подаёт заявку на жену. Созаёмщиком по новому договору всё равно становится муж, и заявка не проходит. Проверять кредитную историю обоих супругов нужно до банка.

Ошибка вторая: неверный расчёт возраста ребёнка. Возраст считается на дату заключения кредитного договора. Семьи ориентируются на дату подачи заявки и теряют программу за неделю до подписания.

Ошибка третья: подача без проверки лимита региона. Квартира выбрана дороже, чем позволяет региональный лимит, и часть кредита уходит по рыночной ставке. В расчёте выше это стоило 3 869 рублей в месяц на переборе всего в 400 тысяч.

Ошибка четвёртая: вторичное жильё без проверки города и дома. Задаток внесён, город в перечень не входит либо дом старше 20 лет. Проверка города в сервисе ДОМ.РФ занимает минуту и делается до задатка.

Ошибка пятая: ожидание октября без запаса по цене. Семья ждёт новых условий, цена выбранной квартиры за это время растёт, и выигрыш от возможного снижения ставки исчезает.

Следующий шаг перед заявкой в банк: сверьте условия с инструкцией оператора программы ДОМ.РФ в день подачи. Нынешние параметры подтверждены до 1 октября 2026 года, и после этой даты они могут измениться.

Что важно запомнить

• В сентябре 2026 года семейная ипотека выдаётся под 6 процентов годовых при первоначальном взносе от 20 процентов; предельная сумма льготного кредита составляет 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей в остальных регионах.
• Право на программу даёт ребёнок до 6 лет включительно, двое несовершеннолетних детей или ребёнок с инвалидностью, причём возраст считается на дату подписания кредитного договора, не на дату подачи заявки.
• С 1 февраля 2026 года льготный кредит закреплён за семьёй целиком: супруги оформляют его созаёмщиками по одному договору, поэтому взять два льготных кредита на двоих не получится.
• На одном и том же кредите 6 млн рублей на 30 лет разница между льготной ставкой 6 процентов и рыночной 18,73 процента составляет 58 033 рубля в месяц, поэтому решение о дате подачи стоит дороже выбора банка.
• Условия программы подтверждены до 1 октября 2026 года; новых параметров на момент выхода материала не утверждал ни один документ, и опираться на цифры из обсуждений при планировании покупки нельзя.
• Рефинансировать действующий рыночный кредит по льготной ставке может семья с ребёнком до 6 лет включительно или с ребёнком с инвалидностью; рефинансирование тратит то же единственное право семьи на льготу.
• Кредитный договор по программе можно заключить до 31 декабря 2030 года включительно, поэтому запас времени у семьи есть, при этом ставка и лимиты не заморожены и могут поменяться раньше.

Частые вопросы читателей

Актуально на сентябрь 2026 года.

Сколько раз можно взять семейную ипотеку одной семье?
Один раз. С 1 февраля 2026 года супруги в браке оформляют льготный кредит созаёмщиками по одному договору, поэтому два льготных кредита на двоих семье недоступны. Условия, при котором погашенный кредит открывает программу заново, оператор программы не называет.

С какого и до какого возраста ребёнка семья проходит по программе?
Основания три: ребёнок до 6 лет включительно, двое и более несовершеннолетних детей либо ребёнок с инвалидностью. Возраст ребёнка определяется на дату заключения кредитного договора. Если между подачей заявки и подписанием ребёнку исполнилось семь лет, основание по возрасту перестаёт работать.

Обязательно ли включать супруга созаёмщиком?
Да. С 1 февраля 2026 года супруги, состоящие в браке, оформляют семейную ипотеку как созаёмщики по одному кредитному договору. Исключение предусмотрено для случаев, когда один из супругов иностранный гражданин.

Можно ли взять семейную ипотеку на вторичное жильё?
Можно, при трёх условиях сразу. Город входит в перечень: строящихся многоквартирных домов там нет или их не больше двух. Дом не старше 20 лет и не признан аварийным. Основание у семьи это ребёнок до 6 лет включительно либо ребёнок с инвалидностью. Свой город стоит проверить в сервисе ДОМ.РФ до внесения задатка.

Дают ли семейную ипотеку ИП и самозанятым?
Да. Форма занятости среди условий программы не названа: право на льготу дают дети. Требования к подтверждению дохода устанавливает банк, у разных банков они различаются, поэтому список документов стоит запросить до подачи заявки.

Можно ли перевести действующую рыночную ипотеку на льготную ставку?
Да, если в семье есть ребёнок до 6 лет включительно либо ребёнок с инвалидностью и право на льготную ипотеку ещё не использовано. На остатке долга 4,5 млн рублей и сроке 20 лет переход со ставки 18,68 процента на 6 процентов даёт разницу 39 574 рубля в месяц.

Материал справочный, не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией; актуально на дату публикации. Решения принимайте с учётом своей ситуации, при необходимости обратитесь к специалисту.

Редакция «Богатство семьи»

Разборы господдержки и семейных денег редакция публикует в телеграм-канале «Тарасов. Богатство семьи». Там же появится решение по условиям семейной ипотеки после 1 октября 2026 года.