Как продать квартиру с материнским капиталом в 2026 году: доли детей, опека и налог

Коротко. Как продать квартиру с материнским капиталом: сначала доли в ней получают все дети, потом на продажу детских долей дает разрешение опека. Она соглашается, если дети получат доли не хуже в другом жилье или деньги на свой счет. Сделку заверяет нотариус. Семья с двумя детьми, которая покупает жилье больше, часто налог не платит.

Продажа квартиры с материнским капиталом держится на одном вопросе: станет ли детям хуже после сделки. Закон еще при покупке отдал детям доли в этом жилье. Поэтому их часть продают только с письменного разрешения опеки и только у нотариуса.

Семья оформляет квартиру в общую собственность родителей и всех детей, подбирает новое жилье, где доли детей не меньше, и подает заявление в опеку. Опека отвечает не позже 15 дней. Потом нотариус заверяет договор. Регистрация прав занимает 3 рабочих дня или 1, если нотариус подал документы в электронном виде.

Обходные схемы с продажей без выделенных долей закон не признает: опека обязана оспорить такую сделку в суде. Налог зависит от льготы для родителей двух и более детей, и при выполненных условиях он равен нулю.

Редакция выстроила статью по порядку самой сделки: от выписки из реестра до регистрации новой квартиры, и каждый шаг привязан к норме закона.

Можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом

Материнский капитал на жилье приходит с условием. Владелец сертификата и его супруг обязаны оформить купленное жилье в общую собственность (квартира принадлежит сразу нескольким людям, у каждого своя доля) себя и всех детей, включая первого. По данным КонсультантПлюс 2026, ч. 4 ст. 10 закона 256-ФЗ оставляет размер долей на соглашение семьи и отключает для такого жилья правило ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса о минимальной площади на долю.

Пока доли детям не выделены, законно продать квартиру нельзя: обязанность перед детьми уже возникла, и продажа ее не отменяет.

Когда доли выделены, дети становятся собственниками, и в сделке появляются два обязательных участника. Первый из них опека (орган опеки и попечительства, который защищает права и имущество детей). Родитель без ее предварительного разрешения не вправе отчуждать имущество ребенка, в том числе менять его или дарить: так говорят п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса и ч. 1 ст. 21 закона 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Второй участник, нотариус, обязательно заверяет сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего.

Опека проверяет, не окажутся ли дети после сделки в худших условиях, чем до нее. В практике опеки этот принцип звучит короче: новое жилье ребенка «не хуже и не меньше прежнего».

Доли считают по правилу, которое Верховный суд назвал в определении от 29 июня 2022 года № 9-КАД22-3-К1: доли определяются из равенства долей родителей и детей на сумму маткапитала. Поровну между всеми членами семьи делят ту часть квартиры, которую оплатил сертификат. В том же деле суд разобрал форму соглашения: если супруги не делят общее имущество, соглашение о долях нотариус заверять не должен.

Опека, нотариус, налог и сроки вырастают из одного факта: выделены ли доли и какие они. Этот факт семья решает сама, все остальное задает закон.

Можно ли продать сам материнский капитал

Сертификат на маткапитал не продается и не обналичивается. Объявления о «покупке сертификата» обещают живые деньги, и за этим обещанием стоит уголовный риск.

Такие схемы и фиктивные сделки, где жилье покупают только на бумаге, подпадают под статью 159.2 Уголовного кодекса. Она наказывает мошенничество при получении выплат, когда человек сообщает ложные сведения ради пособий, субсидий и других социальных выплат.

У сертификата для семьи одна ценность: цели, на которые закон позволяет его направить. Продать можно квартиру, купленную с его помощью, и дальше речь пойдет именно о ней.

Читайте также: Материнский капитал: на что можно потратить. Там собраны все законные направления сертификата. Это пригодится, если остаток семья хочет вложить в новую квартиру.

Что проверить до продажи: доли, ипотека, сроки

Перед продажей семья проверяет, выделены ли доли всем детям и записаны ли они в реестре, есть ли ипотека и не истек ли срок на оформление долей. От этих ответов зависит, с какого шага начнется продажа.

Выделены ли доли, показывает выписка ЕГРН (справка из Единого государственного реестра недвижимости о том, кому и в каких долях принадлежит квартира). Если собственниками записаны только родители, работа с долями еще впереди.

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка, то есть банк вправе забрать ее, если кредит не выплачен. Закон 195-ФЗ от 07.07.2025 решил вопрос в пользу семей: на оформление долей в ипотечном жилье с маткапиталом согласие банка не требуется. Норма заработала со дня опубликования, в июле 2025 года. На некоторых сайтах встречается дата «с 1 января 2026 года», она ошибочна.

Сроки задает п. 15(8) правил, утвержденных постановлением Правительства № 862: доли оформляют в течение 6 месяцев после перечисления маткапитала продавцу. Если жилье куплено в кредит, те же 6 месяцев отсчитывают после полной выплаты кредита и снятия обременения (записи в реестре о том, что квартира в залоге).

Доли положены всем детям, включая первого и тех, кто родился после покупки. Ребенок, появившийся на свет уже в этой квартире, получает свою долю наравне со старшими.

Доли детям не выделены: три пути, которые ищут семьи, и какой из них законный

Когда доли детям не выделены, семьи ищут обход: продать квартиру и выделить доли в новой, положить детскую часть на счет или вернуть маткапитал. Все три пути закон закрывает. Законный путь один: сначала выделить доли, потом продавать с разрешением опеки. Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей оставляет сделку под угрозой суда.

Семьи открыто спрашивают юристов про обход. В вопросе на Правоведе от 23.09.2025 родители перечисляют сразу три варианта. Юристы в открытых ответах эти варианты отклоняют.

Путь	Законно ли	Что будет со сделкой и покупателем	Сколько времени	Во что обойдется
Продать без долей и выделить доли в новой квартире	Нет. Обязанность выделить доли в этой квартире уже возникла, детская часть уходит без опеки	Опека обязана оспорить сделку в суде, покупатель рискует квартирой	Сделка остается под угрозой оспаривания	Цена риска равна всей сделке
Продать без долей и положить детскую часть на счет	Нет. Счет ребенка законен только как итог сделки с разрешением опеки после выделения долей	Тот же риск оспаривания, покупатель рискует квартирой	Сделка остается под угрозой оспаривания	Цена риска равна всей сделке
Вернуть маткапитал в фонд и продать как обычную квартиру	Нет. Возврат возможен только в двух случаях ст. 10.1 закона 256-ФЗ, продажи среди них нет	Возврат не оформить, квартира остается с обязанностью выделить доли	Путь закрыт законом	Путь закрыт законом
Сначала выделить доли, потом продавать с разрешением опеки	Да	Сделка с разрешением опеки, у нотариуса, с регистрацией	Опека до 15 дней; регистрация 3 рабочих дня, при электронной подаче нотариусом 1 рабочий день	Пошлина нотариусу 0,5% суммы, от 300 до 20 000 рублей, плюс региональный тариф; регистрация 4000 рублей

Возврат маткапитала кажется самым аккуратным решением. По данным КонсультантПлюс 2026, ст. 10.1 закона 256-ФЗ позволяет вернуть маткапитал, направленный на жилье, в двух случаях: при возмещении Фондом развития территорий и при расторжении договора счета эскроу (специального счета, где деньги за строящееся жилье ждут сдачи дома). Продажа квартиры ни к одному из них не относится.

Против первых двух путей работает ст. 21 закона 48-ФЗ. Сделку с имуществом ребенка без разрешения опека обязана незамедлительно оспорить в суде, исключение сделано только для сделки к выгоде ребенка. Покупатель в такой конструкции рискует квартирой, за которую заплатил. Поэтому осторожному покупателю такая сделка невыгодна.

Иногда семьи обсуждают еще один ход: прописать ребенка временно в другом районе, чтобы заявление рассматривала другая опека. Закон связывает ребенка с родителями: местом жительства детей до 14 лет считается место жительства родителей (п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса). Регламент МФЦ Тюменской области при отсутствии регистрации просит подтвердить, где ребенок фактически живет.

Три обходных пути экономят один шаг, выделение долей, и взамен ставят под вопрос всю сделку. Законный путь один, четвертый, и по времени он понятен заранее: 15 дней на опеку и 1 или 3 рабочих дня на регистрацию.

Как продать квартиру с маткапиталом и купить новую: пошагово

Порядок такой: выделить доли и зарегистрировать их, найти новое жилье, где доли детей не меньше, получить разрешение опеки не позже 15 дней, провести встречную сделку у нотариуса и зарегистрировать права за 1 или 3 рабочих дня. Если доля ребенка не переходит в новое жилье, деньги за нее идут на его счет.

1. Выделить доли и зарегистрировать их. Родители заключают соглашение о долях и регистрируют права детей. Опека разрешает сделки с долями, которые уже принадлежат детям, поэтому этот шаг всегда первый.
2. Найти новую квартиру, где доли детей не меньше. Верховный суд в 2026 году напомнил: правило о выделении долей всем детям действует и для жилья, купленного на деньги от продажи. Новую квартиру подбирают так, чтобы детская собственность не уменьшилась.
3. Подать заявление в опеку. Ответ приходит письменно не позже 15 дней с даты подачи. У каждой опеки свой перечень документов, для примера возьмем регламент МФЦ Тюменской области:
   • паспорта родителей;
   • заявление ребенка, если ему 14 лет и больше;
   • заявление второго родителя, заверенное нотариусом или опекой;
   • проект или предварительный договор, где указаны доля ребенка и цена;
   • реквизиты обычного счета на имя ребенка, если деньги за долю идут на счет;
   • справка банка об условиях ипотеки, если новое жилье покупают в ипотеку;
   • документ о том, где ребенок живет до сдачи дома, если квартира в строящемся доме;
   • справка о рыночной стоимости, если доля ребенка в новом жилье меньше прежней по площади.
4. Провести встречную сделку у нотариуса. Встречная сделка означает, что продажа старой квартиры и покупка новой проходят связанно, одна за другой. Нотариус заверяет договор, потому что в нем участвует имущество ребенка (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ).
5. Зарегистрировать права. По данным КонсультантПлюс 2026, п. 9 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ дает на регистрацию нотариальной сделки 3 рабочих дня. Если нотариус подал документы в электронном виде, срок сокращается до 1 рабочего дня.
6. Перевести деньги детей на их счет, если доля не переходит в новое жилье. Сумму и счет опека видит заранее, из заявления и реквизитов.

Если покупатель старой квартиры берет кредит или семья покупает новую квартиру в ипотеку, опека просит справку банка об условиях кредита.

Читайте также: Семейная ипотека: условия. Разбор пригодится семье, которая планирует взять новую квартиру в кредит и заранее хочет понять, что попросит банк.

Продаем квартиру, которая еще в ипотеке

С июля 2025 года доли в ипотечной квартире с маткапиталом выделяют до погашения кредита, согласие банка для этого не нужно. Первый шаг из списка выше семья может сделать, не дожидаясь последнего платежа.

Порядок расчета с банком и снятия залога при продаже задает конкретный банк, и семья узнает его до поиска покупателя. Так в предварительный договор и в заявление в опеку попадут реальные условия, и их не придется переделывать на ходу.

Разрешение опеки: что согласовывают, а что заворачивают

Опека согласует сделку, если имущество и условия детей после нее не хуже прежних: доли в новом жилье не меньше или деньги за долю поступают на счет ребенка. Отказ или лишние вопросы вызывают уменьшение долей, покупка в строящемся доме без документа о жилье на время стройки и отсутствие заявления второго родителя.

Главный критерий опеки Верховный суд в 2026 году повторил так: сделка с имуществом ребенка совершается к его выгоде, и каждый случай оценивается по всем обстоятельствам.

Что опека согласует, когда условия детей не ухудшаются:

• покупку жилья, где доли детей не меньше прежних;
• продажу доли с зачислением денег на счет ребенка;
• покупку квартиры в другом городе, если доли детей там не меньше.

Переезд в другой город разбирало свежее дело. По данным «Адвокатской газеты» 2026, кассационное определение Верховного суда № 3-КАД26-2-К3 опубликовано в мае 2026 года. Мать купила долю в коммунальной квартире с маткапиталом и подарила двум дочерям небольшие доли. Затем решила продать ее и переехать в другой город, в квартиру большей площади, где дочери получили бы такие же доли.

Опека отказала со ссылкой на ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса о минимальной площади на долю, суды двух инстанций с ней согласились. Верховный суд указал, что для жилья с маткапиталом эта норма не действует, действует специальная ч. 4 ст. 10 закона 256-ФЗ. При продаже нужно соблюсти выделение долей всем детям, и если деньги идут на новое жилье, правило действует и для него. Дело вернули на новое рассмотрение.

Из решения следует, что маленькая площадь детской доли сама по себе не повод отказать в переезде со ссылкой на Жилищный кодекс.

Что вызывает отказ или лишние вопросы:

• Доли детей в новом жилье меньше прежних. Тогда опека просит справку о рыночной стоимости, чтобы сравнить, не потерял ли ребенок в деньгах.
• Квартира в строящемся доме. Опека требует документ о том, где ребенок живет до сдачи дома. Суд однажды не согласился с таким отказом: Верховный суд Удмуртской Республики в апелляционном определении от 29 августа 2012 года по делу № 33-2699 признал, что право на новую квартиру возникает позже, и это само по себе не нарушает прав ребенка.
• Нет заявления второго родителя. Одного родителя достаточно только в отдельных случаях: при решении суда о лишении прав, недееспособности, безвестном отсутствии, уклонении от обязанностей или при розыске второго родителя.

Развод права второго родителя не отменяет: ст. 61 Семейного кодекса дает родителям равные права и обязанности в отношении детей. При этом возражение второго родителя само по себе не основание для отказа, опека проверяет интересы ребенка. Конституционный суд в определении от 6 марта 2003 года № 119-О указал, что опека не вправе произвольно запрещать сделки родителей с имуществом детей (обзор практики на Гаранте).

Что делать, если опека отказала

Отказ опеки приходит письменно и должен быть мотивирован. Так требует ст. 21 закона 48-ФЗ. Его можно оспорить в суде. Причина отказа подсказывает, что делать дальше: иногда хватает дособрать документ, например справку о рыночной стоимости или заявление второго родителя.

Многие семьи в такой ситуации идут к юристу, когда отказ повторяется после исправленного пакета документов. Еще один частый повод: опека ссылается на норму, которая к жилью с маткапиталом не относится, как в деле, дошедшем до Верховного суда. Помощь юриста ищут и тогда, когда второй родитель против сделки и спор уходит в суд.

Нотариус, налог и расходы: сколько стоит продажа

При продаже доли ребенка нотариус обязателен: пошлина 0,5% суммы договора, от 300 до 20 000 рублей, плюс плата по региональному тарифу. Регистрация права стоит 4000 рублей. Налог семья с двумя и более детьми не платит, если выполнила условия льготы. Иначе сумму налога определяют срок владения, вычет и расходы на покупку.

Нотариус берет госпошлину 0,5% суммы договора, не меньше 300 и не больше 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса). Сверх нее он берет плату за правовую и техническую работу по тарифу нотариальной палаты региона, и эта сумма в разных регионах своя.

Регистрация права физического лица на квартиру или долю с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей стоит 4000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК). Если за регистрацией обратились несколько совладельцев вместе, пошлину они платят поровну (п. 2 ст. 333.18 НК). Особой ставки для долей детям по маткапиталу в кодексе нет.

По данным zakonrf.info 2026, п. 2.1 ст. 217.1 НК освобождает от НДФЛ продажу жилья независимо от срока владения, если выполнены все четыре условия сразу:

• у продавцов двое и больше детей до 18 лет или до 24 лет, если дети учатся очно;
• в том же году или не позднее 30 апреля следующего года куплено жилье больше по общей площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн рублей;
• семье не принадлежит больше 50% в другом жилье, которое больше купленного.

Освобождение распространяется и на детей-совладельцев. Если хотя бы одно условие не выполнено, в игру вступает минимальный срок владения: 5 лет, в отдельных случаях 3 года (жилье получено по наследству или в дар от члена семьи, у продавца нет другого жилья). Срок детской доли считают с даты, когда квартиру купили родители.

Когда срок не выдержан, у каждого совладельца два способа уменьшить налог. Первый способ: имущественный вычет (сумма, на которую уменьшают облагаемый доход) до 1 000 000 рублей. Он при долевой собственности делится между совладельцами пропорционально долям (ст. 220 НК). Второй способ: подтвержденные расходы на покупку, причем ребенок учитывает расходы родителей пропорционально своей доле.

Ставка 13%, если такие доходы за год не превышают 2,4 млн рублей (ст. 224 НК). Доход берут не ниже кадастровой стоимости (оценки государства, которая стоит в реестре), умноженной на 0,7 (ст. 214.10 НК). Занизить цену в договоре ниже этой планки ради налога не выйдет. Для пособия на детей до 17 лет Социальный фонд учитывает доход от продажи в размере налоговой базы, то есть после вычета или расходов (sfr.gov.ru). Как сделка скажется на пособии, покажет калькулятор единого пособия.

Читайте также: Налоговые вычеты для семей с детьми. Там разобраны вычеты при покупке нового жилья, которые семья может заявить после этой сделки.

Условный расчет редакции: семья с двумя детьми

Семья с двумя детьми купила двухкомнатную квартиру в марте 2024 года за 6 000 000 рублей, часть оплатила маткапиталом (в расчете условно 600 000 рублей). Доли по соглашению: по 1/4 на каждого из четырех членов семьи. В 2026 году квартиру продают за 8 000 000 рублей и в том же году покупают трехкомнатную, больше по площади, за 11 000 000 рублей.

Кадастровая стоимость проданной квартиры условно 7 000 000 рублей, 0,7 от нее равно 4 900 000 рублей. Это меньше цены продажи, поэтому доход считают по цене: 2 000 000 рублей на каждого совладельца.

Пошлина нотариусу считается так: 0,5% от 8 000 000 рублей дает 40 000 рублей, пошлина упирается в потолок 20 000 рублей, к ней добавляется региональный тариф. Регистрация права на новую квартиру стоит 4000 рублей на четверых, по 1000 рублей с каждого.

Налог, вариант 1: условия п. 2.1 ст. 217.1 выполнены. Налог 0 рублей, ни у родителей, ни у детей.

Налог, вариант 2: условие не выполнено, например, новая квартира меньше и дешевле проданной или куплена после 30 апреля следующего года, и квартиру продали раньше минимального срока. Тогда семья сравнивает два способа:

Способ	Доход на долю	Уменьшение	База на долю	Налог на долю	Налог на семью
Вычет 1 000 000 рублей на всех	2 000 000	250 000	1 750 000	227 500	910 000
Расходы на покупку без маткапитала (5 400 000)	2 000 000	1 350 000	650 000	84 500	338 000

Расходы выгоднее вычета почти втрое. В расчете взяты только деньги семьи и банка, 5 400 000 рублей, без маткапитала: учитываются ли при продаже расходы, оплаченные маткапиталом, в расчете не принималось, поэтому налог показан с запасом.

Итог	Пошлины	Налог	Всего
Вариант 1, льгота выполнена	24 000 рублей плюс тариф нотариуса	0	24 000 рублей плюс тариф
Вариант 2, льгота не выполнена	24 000 рублей плюс тариф нотариуса	338 000 рублей	362 000 рублей плюс тариф

Разница между вариантами 338 000 рублей. Это цена одного условия закона: купить жилье больше прежнего и уложиться в срок. Пошлины в этой сделке почти фиксированы, налог семья определяет сама, когда выбирает, какое жилье и когда купить.

О господдержке семей и деньгах Дмитрий Вячеславович Тарасов пишет в своем телеграм-канале.

Следующий шаг

Закажите выписку из ЕГРН на свою квартиру на Госуслугах и посмотрите, выделены ли доли всем детям. Сделайте это до разговора с покупателем и до заявления в опеку. Если собственниками записаны только родители, начинать придется с соглашения о долях, и лучше узнать об этом сейчас, пока покупатель еще не ждет ответа.

Актуально сейчас: редакция следит за изменениями закона и обновляет статью в день их выхода. Дата последней проверки стоит в шапке статьи.

Что важно запомнить

• Жилье, купленное с маткапиталом, закон требует оформить на родителей и всех детей, и до выделения долей такую квартиру законно продать нельзя.
• Продать детскую долю можно только с письменного разрешения опеки, которое выдают не позже 15 дней с даты заявления.
• Опека согласует сделку, если дети получают в новом жилье доли не меньше прежних или деньги за долю на свой счет.
• Продажа без выделенных долей ставит сделку под угрозу суда: опека обязана ее оспорить, покупатель рискует квартирой. Вернуть маткапитал ради продажи закон не позволяет.
• С июля 2025 года банк не может помешать выделению долей в ипотечной квартире: его согласие для этого не нужно.
• Родители двух и более детей не платят налог с продажи, если в срок купили жилье больше прежнего и выполнили остальные условия льготы.

Что дальше

Маршрут «Что государство платит семье с детьми»

• Чек-лист «Документы на единое пособие»
• Положено ли вам единое пособие? Тест из 7 вопросов
• Единое пособие в 2027 году: условия, доход и имущество
• Налоговый вычет на детей в 2027 году: сколько на руки и как получить

Частые вопросы о продаже квартиры с маткапиталом

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом, если ипотека не погашена?
Можно, если доли детям уже выделены и опека разрешила сделку. С июля 2025 года доли в ипотечной квартире выделяют без согласия банка. Порядок расчета с банком и снятия залога при продаже определяет банк, поэтому его условия семья выясняет до поиска покупателя.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом до совершеннолетия детей?
Можно, для этого и существует разрешение опеки. Опека проверяет, что после сделки дети получат доли не меньше прежних или деньги на свой счет. Если ребенку исполнилось 14 лет, к пакету документов прикладывают его собственное заявление.

Нужно ли согласие второго родителя, если родители в разводе?
Да, развод не отменяет прав второго родителя, и опека просит его заявление, заверенное нотариусом или самой опекой. Без него обходятся только в отдельных случаях, например при лишении прав по решению суда или розыске родителя. Возражение второго родителя само по себе не основание для отказа, опека оценивает интересы ребенка.

Сколько опека рассматривает заявление на продажу доли ребенка?
Не больше 15 дней с даты подачи заявления. Ответ опека дает письменно, отказ должна мотивировать, и его можно оспорить в суде.

Можно ли купить новую квартиру в другом городе?
Закон переезд не запрещает, опека сравнивает положение детей до и после сделки. Верховный суд в деле, опубликованном в мае 2026 года, разбирал именно переезд в другой город и указал, что для жилья с маткапиталом правило Жилищного кодекса о минимальной площади на долю не применяется. Опека оценивает положение детей после сделки по всем обстоятельствам.

Материал справочный, не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией; актуально на дату публикации. Решения принимайте с учетом своей ситуации, при необходимости обратитесь к специалисту.

Редакция «Богатство семьи»